Questa asset class offre numerosi vantaggi agli investitori istituzionali interessati ad assumere esposizioni a lungo termine con un’eccellente visibilità e un rendimento competitivo.
Se la visibilità di un investimento è un criterio determinante per la sua scelta, il settore degli immobili pubblici ha tutte le carte in regola per conquistare gli investitori in cerca di diversificazione, sicurezza e rendimento. Gli immobili locati dallo Stato, che costituiscono una asset class ignorata da troppi investitori istituzionali, offrono in realtà numerosi vantaggi: eccellente qualità creditizia dei locatari che sono enti pubblici, contratti di locazione a scadenza più lunga rispetto a quelli stipulati con le imprese (in media superiore a 15 anni) e un rendimento superiore a quello dell’immobiliare commerciale classico. Per gli investitori che vogliono diversificare il proprio portafoglio immobiliare su un mercato poco ciclico, vale indubbiamente la pena di considerare questo segmento di mercato.
È una realtà relativamente frammentata su scala europea dal punto di vista sia degli utilizzatori (ogni Paese ha una propria agenzia incaricata delle operazioni immobiliari) sia degli investitori, poiché a oggi non esiste ancora una strategia paneuropea dedicata a questa asset class. Presenta dunque interessanti opportunità di investimento, a condizione che si abbiano le competenze necessarie e la possibilità di accedervi. Concentrarsi sui Paesi con buoni rating, come Francia e Belgio (AA) o Germania, Lussemburgo e Paesi Bassi (AAA), il cui merito creditizio non è dunque destinato a mutare in misura significativa nel medio termine, migliora la diversificazione e la stabilità. Inoltre, l’impegno di riduzione del debito pubblico, concretamente ipotizzabile dopo l’esplosione del rapporto debito/Pil nel 2020, dovrebbe indurre gli Stati ad accelerare le dismissioni degli immobili pubblici nei prossimi anni, creando quindi opportunità di investimento.
Rinnovo più frequente dei controlli di locazione nell’immobiliare governativo
Se l’indicizzazione all’inflazione dei canoni di locazione mette al sicuro i redditi futuri dell’investitore, il settore degli immobili pubblici offre soprattutto stabilità per la natura stessa del locatario. Sulle locazioni commerciali pesano le ristrutturazioni e i trasferimenti, il cui impatto è minore nell’immobiliare governativo. L’ascesa dei prezzi dei terreni e dei costi di edificazione spinge i governi a ottimizzare i propri costi, d’altro canto le esigenze specifiche in materia di costruzione, i processi di approvazione più lunghi rispetto al settore privato, così come i vincoli legati alla sicurezza tendono a scoraggiare le velleità di traslocare delle amministrazioni. La probabilità che sia rinnovato il contratto di locazione con l’ente pubblico è dunque mediamente maggiore a quella di una classica locazione commerciale. Le amministrazioni dovrebbero poi essere meno toccate dai progetti di riduzione della superficie assegnata a ogni collaboratore che sempre più imprese private mettono in atto con la prospettiva dello smart working. Gli enti pubblici sono soggetti a vincoli che talvolta rendono più difficile diffondere il telelavoro tra i funzionari statali.
Il settore degli immobili pubblici rimane una asset class specifica e di nicchia che merita di essere resa accessibile a chi è interessato agli investimenti immobiliari, le cui qualità sono innegabili in questo periodo di ripresa della volatilità e di incertezza sui mercati.
Pierre Escande